Por LMNI. Iván Cervera López; MBA. Director de Mayakin Experiencias Inmobiliarias
Editado por LCTC. Jorge May
Hace unos días leí un artículo sobre la burbuja inmobiliaria en Yucatán, no sé qué tan familiarizados están con la teoría de las “burbujas inmobiliarias” o “burbujas económicas”, pero es un tema que desde mi inicio en el sector inmobiliario hace 14 años, se rumora como una posible situación negativa, que hasta la fecha, no ha sucedido; sin embargo, es algo que me parece relevante para el mercado inmobiliario yucateco, por lo que quise profundizar el análisis en este artículo, para aclarar algunas ideas sobre este tema que considero, desde mi perspectiva, un tabú.
Empezaré por definir lo que es una “burbuja inmobiliaria”:
“La burbuja inmobiliaria”, según El economista, igual conocida como “burbuja económica” o “burbuja especulativa”; se refiere al incremento anormal y prolongado del precio de un activo (bien inmueble, en este caso), alejándose de su precio de equilibrio en el mercado, o de su valor real, a causa de la especulación y solo tomando como factor de referencia, la oferta y la demanda.
Es decir, los precios de las propiedades suben sin ninguna justificación, más que el hecho de que haya gente interesada en comprar. Esto, en un primer análisis y sin profundizar, podríamos pensar que es algo que sucede en el mercado inmobiliario derivado de la alta demanda que hay de propiedades, la constante oferta en nuevos desarrollos y el claro aumento de precios en los inmuebles; sin embargo, como propuse al principio, analicemos con más detalle, cada uno de estos factores para entender mejor la situación real y cada quien cree su propio criterio.
4 principales motivos de la alta demanda de propiedades en Yucatán:
1. CALIDAD DE VIDA. Esté factor va en mayúsculas, ya que es el más determinante de acuerdo a mi experiencia y análisis con clientes compradores y desarrolladores. Hoy por hoy, es algo que se promueve mucho.
“El índice de Ciudades Prósperas de ONU Hábitat coloca a la capital yucateca por encima de otras 304 ciudades medidas en el país.” – El Financiero (noviembre 2018)
2. Certeza Jurídica. Contamos con un sistema registral que da mucha certeza a la hora de comprar una propiedad, así como a la hora de poner un negocio, otro factor que hace deseable vivir en el estado.
3. Crecimiento económico. El estado lleva por lo menos 7 años creciendo su economía considerablemente y de manera bastante integral (aunque sigue habiendo áreas de oportunidad). El gobierno y la iniciativa privada han hecho una muy buena mancuerna en este período de tiempo para lograr esto.
Según cifras del Indicador Trimestral de la Actividad Económica Estatal (Itaee) del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), la entidad yucateca fue la segunda con mejor crecimiento en el Sureste con un 3.6%, seguido de Durango (3.5%). (https://www.inegi.org.mx/temas/itaee/)
4. Precio accesible. En comparación con el resto del país, los precios en Yucatán siguen siendo accesibles para muchos compradores e inversionistas.
“De las 10 ciudades más seguras, Mérida presenta un costo por metro cuadrado de ocho mil 733 pesos (84%), es decir siete mil 338 pesos menos que la Ciudad de México. Según datos de la Encuesta Nacional de Seguridad Pública Urbana (ENSU) del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) y del portal inmobiliario propiedades.com” – Publimetro (abril 2017)
4 principales Motivos de la alta oferta inmobiliaria en Yucatán:
1. LA CALIDAD DE VIDA. Yucatán es el estado más deseado para vivir; principalmente en su capital y en la costa. Mucha gente llega buscando la calidad de vida que se puede tener en el estado.
“Mérida encabeza la lista de las 10 ciudades más seguras del país, y con viviendas 84 por ciento más económicas que en la Ciudad de México, por lo que en los últimos años más personas de otros estados han optado por venir a radicar a la urbe.” – Sipse (enero 2019)
2. Certeza jurídica. Para un desarrollador es igual de importante tener acceso a información certera tanto de la propiedad, como de lo que se puede hacer y no, sobre ella. Este punto, es el que más puede mejorar, sobre todo, en cuanto a burocracia y tramitología; pero, en comparación a otros estados es un proceso bastante amigable.
3. Crecimiento Económico. Debido a este fenómeno, much@s empresari@s locales están empezando a utilizar sus utilidades para participar como inversionistas en el mercado inmobiliario, por lo que los desarrolladores han encontrado mayores facilidades para capitalizarse y aprovechar el buen momento que vive el mercado inmobiliario.
4. Precio accesible. Como desarrollador, un factor fundamental para analizar un posible proyecto es el costo de la tierra sobre la cual se hará; en este sentido, como mencionamos en el factor de la demanda; los precios son muy accesibles para los desarrolladores (aunque para los yucatecos ya no sea tan así), lo que facilita el que haya más proyectos.
NOTA: La oferta y la demanda son dos análisis que van de la mano por lo que decidí hacerlo sobre los mismos factores en los diferentes enfoques.
4 principales Motivos del alza de los precios en el sector inmobiliario en Yucatán:
1. Alza de precios en los insumos. Acero, cemento, polvo, grava, son insumos de la construcción que los últimos años han tenido un aumento muy considerable en su costo y todo esto, impacta directamente en el precio de las propiedades. Me toca trabajar con muchos constructores para establecer el mejor precio de venta para un proyecto y cuando analizamos costos, es algo con lo que constantemente estamos batallando.
“Los costos de materiales como concreto y acero, de diciembre 2020 a enero 2021, reportó un aumento del 3.49%, alza que no se veía desde hace 15 años. Los precios de dichos materiales registraron incrementos de hasta 40% durante el año pasado. Por ejemplo, la varilla, que subió 50% en los últimos seis meses. El acero, con un incremento histórico a nivel internacional del 160%” – Excélsior (junio 2021)
2. La demanda. La alta demanda de propiedades sobre todo para terrenos donde desarrollar los proyectos hace que naturalmente suban de valor, o los márgenes de negociación sean más cortos o inexistentes. La alta oferta, equilibra un poco en este sentido si hablamos del producto terminado (casas, departamentos, etc.); pero si son terrenos para desarrollar la realidad es que no hay tanta oferta de calidad y eso se resiente en la postura y expectativa de los propietarios a la hora de vender.
3. Falta de profesionalismo. Hoy en día, mucha gente se dedica a “vender” propiedades de manera informal, y de la misma forma, como mencionaba dentro del factor de crecimiento económico desde el análisis del aumento de la oferta; muchas personas se han puesto a construir casas, departamentos o proyectos de terrenos sin mucho análisis y sin las capacidades correctas para hacerlo. En lugar de acercarse a un profesional experto que les ayude, desarrollan algo que para ellos es lo mejor, pero que no cumple con lo necesario para ser vendible. “Construí la casa de acuerdo a mis gustos o como si fuera para mí”, es un argumento recurrente y un gran error al mismo tiempo. No sólo las características y diseño se vuelven no deseables, si no que el precio termina siento el resultado de costear caro los materiales, múltiples errores y cambios que hubo durante la construcción.
4. Falta de fundamentos. Va de la mano del punto anterior, con la única diferencia que aquí podría haber profesionalismo, pero no investigación y validación suficiente del proyecto. Querer experimentar con nichos nuevos, hace que se tengan productos con precios más altos de lo que se debería.
Ejemplo: se cree que hay una gran demanda de extranjeros, principalmente estadounidenses y canadienses, que desean vivir en el estado; en casas de campo en las afueras de la ciudad o en la costa, requiriendo ciertas características de calidad que resulta en productos mal segmentados que resaltan por el resto de la oferta por el alto precio al que se venden y sin que realmente se concreten las ventas.
Al final de este análisis, personalmente me parece que hay ciertos indicadores que, si no se cuidan, en algún tiempo podría haber una burbuja inmobiliaria real en el estado, por lo menos con base a la teoría. En este momento, es justo decir que desde que empezó a haber, alta deseabilidad primero por Mérida, y luego por Yucatán, fue cuando se inició el rumor de que todo era una “burbuja” y hoy concluyo, que es más un tema amarillista, usado para llamar la atención.
Mientras se siga buscando hacer las cosas bien en el estado, regulando cada vez más los desarrollos inmobiliarios, cuidando la seguridad y calidad de vida, la certeza jurídica, y se profesionalice más el sector de estos servicios; difícilmente caeremos en esta situación. Es una realidad que hoy, en la práctica, la capacidad de pago de los clientes potenciales locales y nacionales sigue siendo una referencia para establecer el precio, y mientras el mercado no sea deseable para compradores internacionales a gran escala con otros poderes adquisitivos, no veo cómo podamos tener una situación donde se alcen los precios sólo por especulación. Los proyectos que hoy no se costean bien, con precios no adecuados, NO SE VENDEN; esto hace que no deje de ser algo que nos mantiene a raya a la hora de establecer el precio de un proyecto por más ambicioso que quieras ser.
¿Tú que piensas?