Cómo planear financieramente e invertir en propiedades.

Cómo planear financieramente e invertir en propiedades.

Por LMNI. Iván Cervera López; MBA. Director de Mayakin Experiencias Inmobiliarias 

 Editado por LCTC. Jorge May 

Los últimos días del 2020, mientras proyectaba los objetivos de Mayakin para el 2021, me recordaron la importancia de “PLANEAR”; viendo con mucha claridad que el hacer este ejercicio de manera adecuada te da muchísimas ventajas, permitiéndote retroalimentar, prepararte para ajustar lo necesario y que la implementación del plan sea más eficiente.

Planear, en el ámbito financiero personal, es de suma importancia, ya que te permite prever situaciones que no tienes controladas y mejor aún, ¡hará crecer tu economía! Siempre y cuando juegues inteligente, acudiendo a una de las mejores estrategias: “la inversión inmobiliaria” (justo nuestro campo de expertise y en lo que me quiero enfocar al escribir este texto).

En la actualidad, y después de hacer muchísimo análisis al respecto, puedo argumentar que una de las formas más sólidas y viables de crecer nuestra economía es invirtiendo en propiedades. TODOS los integrantes de los niveles socioeconómicos altos del mundo, participan y utilizan los bienes inmuebles para generar o consolidar su riqueza. Hoy en día, es más accesible que nunca, gracias a la diversificación de los productos, derivado principalmente de la oferta competida y la alta demanda de gran parte de la población económicamente activa. 


EL PLAN 

Te presento “mi plan”, el cual, en mi experiencia puede funcionar para TODOS, sin importar tu nivel de ingresos. Prácticamente, la diferencia de cuánto producirás, únicamente será en el tiempo que te tome y la dificultad que represente para ti, hacer sacrificios (hay que ser honestos, nada en esta vida es fácil). Mientras más produzcas, mayor será tu probabilidad de incrementar tu patrimonio en cantidades mucho más grandes y en un corto periodo de tiempo. 

Sin más preámbulo, ve por papel, lápiz, y la convicción de realizar cada paso al pie de la letra para que tu resultado sea positivo.

PASO 1: Análisis detallado de tus ingresos y gastos.

Empecemos un meticuloso análisis del dinero que ganas y el que gastas; separando ambos conceptos (gastos/ingresos) en fijos y variables. Algunos ejemplos básicos, solo en caso de que haya algún principiante en el tema leyendo esto, serían: 

  • Ingresos fijos: sueldo, rentas (por tiempo definido en un contrato), aguinaldo, pensión; así como algún otro ingreso que puedas considerar fijo, ya que, sin importar factores externos, tú lo vas a recibir en un plazo ya establecido. 
  • Ingresos variables: horas extras, comisiones, premios, ganancia por alguna inversión que hagas, trabajos de freelance, herencia; entre otro a considerar.
  • Gastos fijos: renta, hipoteca, plan del celular, gasolina o costo de transporte, seguros, mensualidad del auto, colegiaturas de escuela, presupuesto para comida y súper, etc. 
  • Gastos variables: gastos médicos esporádicos, salidas o viajes no planeados, compras de regalo, imprevistos, etc.

Esta parte del ANÁLISIS, es fundamental. Medir bien nuestras fortalezas es indispensable para que el plan que se va a trazar sea eficiente; por lo tanto, jugar de manera un poco conservadora pudiera ser lo más recomendable, aunque, nuevamente te invito a que hagas esto a conciencia para que el diagnostico sea lo más real posible. 

  PASO 2: Detecta qué gastos son INNECESARIOS

Eliminar gastos innecesarios es importante y quizá hasta más fácil (desde mi perspectiva). Apúntalos para generar un mayor compromiso y tenerlos muy claros; incluso, recomiendo hacer una “lista A” con todo los que fácilmente eliminarás y una “lista B” con las cosas que son igualmente innecesarias pero que por tu rutina será más difícil eliminar. 

En mi experiencia, puedo compartir que es mucho mejor buscar PRODUCIR MÁS que gastar menos. El tiempo que te tomará cumplir el objetivo será mucho menor. 

PASO 3: Invierte un % de tus ingresos

¡Empieza lo bueno! Del resultado de tu ejercicio de análisis económico, tendrás que buscar destinar de tu total de ingresos, POR LO MENOS un 10% a invertir (esto no es ley, como afirma Sofía Macías, autora de “Pequeño Cerdo Capitalista”; ya que no es igual de favorable si empiezas a invertir a los 25, que a los 50 años), OJO no al ahorro, a la inversión; quizá tendría que haber otro 10% para tu ahorro y de ser posible, (casi siempre se puede) otro 10% para tu jubilación. Estoy muy consiente que vivir con el 70% de tus ingresos representa un reto, pero para mí, es un esfuerzo necesario, que te saca de tu zona de confort, propiciando que crezcas en todos los sentidos (disciplina, capacidades, económicamente, etc.) 

Establece a que cantidad de dinero equivale este 10% o el % de tus ingresos que decidas establecer para Invertir. Recuerda que mientras más inviertas, más rápido lograrás el objetivo y, además, muy probablemente cuando lo logres el resultado sea EXPONENCIAL por el tipo de inversión (inversión inmobiliaria).

PASO 4: Empieza a familiarizarte con el mercado inmobiliario local

Estoy bastante seguro que conoces a alguien que se dedique a la comercialización de propiedades. Mi recomendación es que busques un asesor inmobiliario (acercarte a AMPI [Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios], la principal Asociación con presencia nacional, los cuales agrupan a los profesionales inmobiliarios más capacitados y con más experiencia) que te pueda demostrar su profesionalismo en caso de que no lo conozcas, o bien, investigues por tu cuenta. En internet hay mucha información a la cual podrás acceder y empezar con el tema, para ir creando tu propio criterio al momento de que te asesoren (esto lo recomiendo altamente para evitar problemas con la expectativa).

La idea es que con la cantidad que tengas establecida en el PASO 3, vayas definiendo en qué podrías invertir dentro del mercado inmobiliario local para que, partiendo de ahí, pongas un plazo de cuándo iniciar con la inversión. 

Ejemplo: si lo que vas a poder invertir al mes son, $2,000 – $5,000 MXN mensuales; quizá tengas que esperar 5-6 meses para poder dar el enganche (primer pago) en un terreno como inversión a largo plazo, (aprovecho recalcar que existen CIENTOS de proyectos de este tipo, muy económicos y muy a largo plazo; que a mi criterio, representan un riesgo para tu patrimonio y no una oportunidad; por lo que hay que informarse, ser selectivo y escoger de manera meticulosa alguno que represente una garantía para tu inversión) pero si el número es alrededor de $20,000 MXN al mes, el plan podría ser inmediato o en un plazo máximo de 3 meses. 

Aquí recomendaría, si tus ingresos (por tu capacidad de pago) lo permiten, analizar opciones de financiamiento:

  • Créditos personales. “Aquel en el que una entidad financiera, normalmente un banco, presta una cantidad de dinero a una persona particular a cambio de recibir la misma cantidad de dinero más los intereses acordados” (Blog Compartamos Banco, 2020, 21 octubre). Para enganches.
  • Créditos hipotecarios. “Préstamo a largo plazo donde el banco toma como garantía la propiedad que una persona quiere comprar, construir o remodelar, y le da la oportunidad de iniciar un gran proyecto personal, sin desembolsar una gran cantidad de dinero” (BBVA, 2019, 10 julio). Para la compra de producto terminado: departamento, casa, townhouse, etc.
  • Financiamiento que otorguen directamente los desarrolladores. Cuenta como un gran valor agregado a la hora de analizar las opciones para invertir. Algunos proyectos que están en desarrollo (preventa) ofrecen hasta uno o dos años para que, al dar el enganche, vayas haciendo pagos mensuales hasta liquidar la propiedad. 
  • Prestamos particulares. Familia, amigos, prestamistas (solo ponte atento con la tasa de intereses que te pidan pagar). 

Tener un PRESUPUESTO CLARO y DEFINIDO es FUNDAMENTAL. Si no lo tienes a esta altura, vuelve a los pasos anteriores y trabájalos de manera detallada.

PASO 5: ¡empieza el proceso de compra!

En este punto, es FUNDAMENTAL, ya contar con asesoría y diálogo del asesor inmobiliario, que pasos atrás encontraste. Déjale muy claro tu intención de invertir, tu expectativa de cuánto ganar, y en cuánto tiempo capitalizar la inversión (obtener tu dinero de vuelta con tus rendimientos). Una vez definido lo anterior, toca elegir el tipo de producto.

Hoy en día, existen muchas opciones, pero propongo tres ejemplos que son los más tradicionales: 

  • Inversión Patrimonial. La más conservadora. Obtienes de un 6% a un 12% de rendimiento anual, dependiendo del tipo de propiedad (vivienda 6-8% / comercial 9-12%). Se requieren capitales altos para comprar propiedades que sean atractivas para renta. Lo ideal son locales, o propiedades para comercio con excelente ubicación y alguna otra característica que pueda hacer que los posibles inquilinos la escojan por encima de las demás opciones. Los departamentos, por otro lado, son las propiedades más accesibles en cuanto a monto de inversión y que ofrecen de los mejores rendimientos dentro del segmento patrimonial de vivienda. Dependiendo del mercado local, esto podría variar; mis recomendaciones o ejemplos están enfocados en el mercado inmobiliario yucateco, que es donde me he desempeñado los últimos 13 años. Este tipo de inversiones son a corto plazo ya que, una vez que se realiza la inversión se podría empezar a recibir ingresos (rentas). 
  • Inversión “justa”. Llamo así al tipo de inversión que plantea un riesgo razonable, partiendo de una base sólida, donde el riesgo es sobre la posibilidad de maximizar el rendimiento recibido, pero de no cumplirse, sigue representando un rendimiento razonable (10%-20% con hasta un 50% anual). Típicamente es invertir en terrenos dentro de zonas en vías de desarrollo, a un precio atractivo al no ser una zona consolidada, pero con evidencia suficiente de crecimiento y desarrollo; así como algún tipo de propiedad patrimonial en preventa. El plazo ideal para capitalizar este tipo de inversión es de 2-4 años máximo, con la venta de la propiedad 
  • Inversión “riesgosa”. Esta es la inversión más rentable de todas, se cumple a la perfección el popular dicho, “a mayor riesgo, mayor rentabilidad”. Hablamos específicamente de los terrenos ejidales (“proporción de tierra destinada por el gobierno para el uso común de una localidad, ya sea para actividades agrícolas, ganaderas o cualquier otro uso que deseen darle en beneficio a la comunidad.” [vivanuncios]), donde si no tienes los permisos necesarios, puede ser ilegal la compra y venta. Tengo que confesar que he tenido un par de experiencias donde promoví este tipo de inversión como algo con muy poco riesgo y con un altísimo rendimiento (por el contexto del momento), para después darme cuenta que hubo un par de factores NO controlables y que NO se analizaron, por NO estar en el radar, que afectaron considerablemente el tiempo de capitalización; incrementando muchísimo el riesgo, más NO el rendimiento que siguió siendo muy alto. Esto fue hace algunos años y desde eso aprendí que los altísimos rendimientos van acompañados de altísimos riesgos; aunque en el momento no sean perceptibles. NO cumplir con lo ofrecido dejará siempre un mal sabor de boca en el inversionista, aunque el rendimiento y resultado sea positivo, por lo que hoy soy mucho más cuidadoso con la proyección e incluso, procuro no involucrarme en proyectos como estos. El tiempo de capitalización de la inversión en tierra ejidal es de 5 años en adelante. Como recomendación, si estás buscando este tipo de inversión, solo hazlo con gente en la que confíes ampliamente y del tiempo que te digan, considera un par de años más. 

*Los porcentajes y tiempos que planteo en los tipos de inversión, son por experiencia propia y datos recabados en Mayakin. Estos pueden variar dependiendo de varios factores (tipo de inversión, presupuesto, ubicación, etc)*

PASO 6: NEGOCIA. 

¡Ahora sí! Una vez definido tu tiempo, presupuesto y tipo de inversión inmobiliaria; haz un plan de negociación, donde puedas analizar diferentes escenarios que tendrían que ir de la mano con el esquema de compra y el beneficio adicional obtenido. 

Una regla muy básica es que mientras más rápido le pagues a quien te vende más beneficios tendrás en reciprocidad (aplica igual a los enganches de las propiedades en preventa). Asegúrate de que asesor ponga estos dos factores sobre la mesa, y busca que sea todo por escrito para mayor certeza. 

El o los beneficios extras que puedas obtener a la hora de hacer la inversión significarán el incremento de este, y aunque NO SIEMPRE se obtiene un beneficio, NO podemos dejar de intentarlo. 

PASO 7. ¡VOLVEMOS A INICIAR!

Ya que concluiste el proceso anterior, es momento de empezar a planear tu siguiente inversión. Este ejercicio debería de ser algo infinito y que te acompañe siempre a lo largo de tu vida, para que tengas una gran productividad financiera, incluso cuando ya no realices alguna actividad laboral. No olvides considerar los nuevos ingresos o gastos derivados de tu inversión o inversiones anteriores para tu NUEVA PLANEACIÓN. 


¡Espero que con esta información tengas más claro el panorama de elaborar un plan financiero para invertir en el sector inmobiliario! 

Queda muy bien empezar el año con este tipo de ejercicios para luego medir los resultados, organizando mejor el camino y el cumplimiento de tus objetivos. 

Si tienes alguna duda específica, ¡escríbeme! Ten la seguridad que te apoyaré en lo que necesites.

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